Trên cùng một tuyến đường, hai dự án căn hộ cách nhau vài trăm mét có thể chênh lệch giá đến hàng chục triệu đồng mỗi m² và yếu tố tạo ra khoảng cách đó thường là view sông. Tại khu vực Thuận An, nơi quỹ đất ven sông Sài Gòn gần như đã cạn, hiệu ứng này càng rõ nét khi nguồn cung căn hộ mặt tiền sông vốn đã rất ít. Tuy nhiên, Serena Riverside của Đạt Phước là dự án hiếm hoi còn sổ hữu quỹ đất mặt tiền view sông Sài Gòn.
Căn hộ view sông luôn định giá cao hơn mặt bằng chung
Theo Savills, tại các thành phố lớn trên thế giới, giá bất động sản ven sông thường cao hơn khu vực xung quanh từ 10 đến 50%. Tại TP.HCM, con số cụ thể phản ánh rõ ràng hơn: căn hộ view sông tại Quận 1 đạt mức 180 đến 220 triệu đồng mỗi m², trong khi căn hộ cùng khu vực nhưng hướng nội đô chỉ dao động 130 đến 160 triệu. Tại Thảo Điền, căn hộ trực diện sông ghi nhận giá thứ cấp từ 95 đến 120 triệu, cao hơn đáng kể so với mức 70 đến 90 triệu của các căn hướng nội khu.
Nguyên nhân cốt lõi nằm ở tính khan hiếm. TP.HCM có khoảng 80 km mặt tiền sông Sài Gòn, nhưng phần lớn đã được khai thác cho hạ tầng, cảng hoặc khu dân cư cũ. Số dự án mới có thể phát triển trực tiếp ven sông ngày càng ít, trong khi nhu cầu mua căn hộ view sông tiếp tục tăng, đặc biệt từ nhóm chuyên gia nước ngoài và gia đình có thu nhập cao ưu tiên không gian sống thoáng đãng.
BĐS ven sông trở thành phân khúc riêng biệt
Trước tháng 7/2025, căn hộ tại Thuận An được định giá chung theo mặt bằng tỉnh Bình Dương, chưa phân hóa rõ ràng giữa ven sông và không ven sông. Sau sáp nhập vào TP.HCM, thị trường bắt đầu tái định giá theo logic đô thị lớn, nơi yếu tố cảnh quan và vị trí ven sông được tính vào giá bán một cách rõ ràng hơn.
Giá căn hộ chung tại Thuận An hiện dao động từ 40 đến 60 triệu đồng mỗi m² theo DKRA Consulting, tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, các dự án có vị trí ven sông Sài Gòn đang được chào giá ở mức cao hơn mặt bằng chung khu vực. Trên diễn đàn bất động sản, những người đã mua căn hộ tại The Rivana, dự án ven sông của Đạt Phước tại Vĩnh Phú, ghi nhận giá thứ cấp hiện tại cao hơn đáng kể so với thời điểm mở bán, một phần nhờ vị trí 75% căn hộ view sông và pháp lý hoàn chỉnh với sổ hồng đã trao tay.
Khoảng cách giá giữa Thuận An và nội thành TP.HCM vẫn còn rất lớn khi Thủ Đức cũ hiện ghi nhận mức giá 85 đến 130 triệu đồng mỗi m², Thảo Điền từ 120 đến 200 triệu. Khoảng cách ấy, kết hợp với xu hướng giá nhà ven sông luôn tăng nhanh hơn mặt bằng chung, tạo ra dư địa tăng giá đáng kể cho những dự án ven sông tại Thuận An trong trung hạn.
Quỹ đất ven sông tại Thuận An đã gần cạn
Dọc sông Sài Gòn đoạn qua Thuận An, phần lớn đất ven sông đã thuộc về khu dân cư hiện hữu, cơ sở sản xuất hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi. Số lô đất đủ điều kiện pháp lý và diện tích để phát triển căn hộ cao tầng ven sông chỉ đếm trên đầu ngón tay. Khi nguồn cung mới gần như không còn, giá trị của những dự án đã nắm giữ vị trí này sẽ được thị trường phản ánh theo thời gian.
Căn hộ ven sông luôn có biên độ tăng giá cao hơn căn hộ không có view sông dù cùng ở trong một khu vực. Đó là quy luật đã được kiểm chứng tại mọi đô thị lớn và Thuận An sau sáp nhập đang bước vào quỹ đạo tương tự. Khi quỹ đất ven sông Sài Gòn ngày càng trở nên kha hiếm, vị trí mà Serena Riverside đang nắm giữ sẽ tự nói lên giá trị theo thời gian.
