Trong đầu tư bất động sản, quy mô kinh tế của một địa phương chính là “trần” cho tiềm năng dài hạn của thị trường. Vậy TP.HCM mới – siêu đô thị hình thành từ 1/7/2025 – nặng ký cỡ nào trong bức tranh quốc gia? Dự thảo Quy hoạch Tổng thể 2025–2050 cung cấp những con số nền tảng đáng để mọi nhà đầu tư ghi nhớ.
Những con số cốt lõi
Theo dữ liệu về TP.HCM hiện hữu (trước và trong quá trình hợp nhất):
- Đóng góp khoảng 23% GDP cả nước.
- Chiếm khoảng 21% FDI cả nước.
- Tạo ra hơn 70% GRDP của vùng Đông Nam Bộ.
- Khu vực dịch vụ chiếm hơn 50% GRDP của thành phố.
Nói cách khác, cứ khoảng 4–5 đồng GDP của Việt Nam thì có khoảng 1 đồng đến từ đây, và cứ 5 đồng vốn FDI thì có hơn 1 đồng chảy về thành phố này. Đó là mức độ tập trung kinh tế hiếm có.
Vì sao con số này quan trọng với nhà đầu tư BĐS?
- Cầu bền vững: Tỷ trọng GDP và FDI cao đồng nghĩa với dòng người, dòng việc làm và dòng vốn liên tục đổ về – nền tảng cho nhu cầu nhà ở, văn phòng, bán lẻ và công nghiệp.
- Sức mua và thị trường tiêu dùng: Doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 đạt 387.683 tỷ đồng, tương đương 19,92% tổng mức bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng (1.945.836 tỷ đồng). Đây là thị trường tiêu dùng khổng lồ.
- Lực lượng lao động: khoảng 7,5 triệu người (2024), gấp khoảng 1,8 lần Hà Nội – nguồn cầu ở thực dồi dào.
Tham vọng còn lớn hơn
Dự thảo đặt mục tiêu:
- GRDP tăng tối thiểu 10%/năm đến 2045.
- GRDP/người: từ ít nhất 14.000 USD (2030) lên 25.000 USD (2035), 75.000 USD (2045) và khoảng 100.000 USD (2075).
- Kinh tế số chiếm khoảng 40% GRDP (2030) và khoảng 60% (2035).
Nếu đạt được, đây sẽ là một trong những đô thị giàu nhất khu vực trong nửa thế kỷ tới.
Hàm ý đầu tư
- Quy mô lớn = tính thanh khoản cao: thị trường đủ sâu để hấp thụ nhiều phân khúc, từ nhà ở giá phù hợp đến bất động sản hạng sang.
- Nhưng lưu ý điểm nghẽn hiện tại: giá bất động sản lõi tăng khoảng 10–15%/năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, gây khủng hoảng khả năng chi trả cho nhóm thu nhập trung bình và lao động trẻ. Tăng trưởng ngành kinh doanh BĐS lại chỉ khoảng 2%/năm – thấp nhất nhóm dịch vụ.
- Khuyến cáo: các mục tiêu GRDP/người và kinh tế số là chỉ tiêu trong dự thảo quy hoạch, chưa được phê duyệt chính thức và có thể thay đổi.
Quy mô đóng góp 23% GDP và 21% FDI là điểm tựa niềm tin dài hạn, nhưng không phải sự bảo đảm cho lợi nhuận ngắn hạn ở từng dự án cụ thể.